你当前的位置: 首页> 建言谋策 > 正文

关于促进我市业主委员会健康发展的建议

发布时间:2018年01月16日  来源:民进中山市委会  

随着我市经济社会的快速发展,住宅小区已成为市民居住的主要载体,是社会的细胞组织。习近平总书记在中共十九大报告中强调,要“坚持和完善基层群众自治制度”,要“打造共建共享的社会治理格局”,“加强社区治理体系建设,推动社会治理重心向基层下移,发挥社会组织作用,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。”小区业主委员会是基层民主自治的体现,关乎市民的切身利益和社会的和谐,促进业住委员会健康发展,是实现社会善治、建设幸福和美城镇的现实而迫切需要。

一、我市业主委员会发展现状

国务院《物业管理条例》规定,房屋的所有权人为业主,物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,业主大会经选举产生业主委员会(以下简称“业委会”)。业委会是业主大会的执行机构,履行的职责包括召集业主大会、报告物业管理情况、签订物业服务合同、了解业主意见建议、监督和协助物业服务、监督管理规约实施等。

市住房和城乡建设局是行业主管部门,早在2009年我市建设部门就联同市房地产行业协会印发了《中山市住宅小区(大厦)成立业主大会及选举业主委员会程序指引》,经过多年的实践,至2017年10月1日又发布了《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(试行)》,并制定了《管理规约(示范文本)》、《业主大会议事规则(示范文本)》等,用于指导业委会的成立和规范运作,经过推广使用,得到了广大业主认可,在社会上反映也较好。

目前我市约有住宅小区1200个,截至2017年11月底,已成立业委会386个,约占我市住宅小区总数的32%。虽然比例处于全省前列,但绝对值仍然偏低,与我市物业管理覆盖面的迅速增长相比,仍显缓慢滞后,与全国先进地区相比还有明显差距(如上海就达到80%以上)。同时,我市业委会分布也存在不平衡的情况,新开发小区成立业委会多于老旧小区,中心城区多于镇村。

业委会是小区业主以及公共财产全体共有人的代表,与市民的切身利益十分密切。我市一直致力于建设宜居城市,市民拥有住房产权的比例很高,除了引导其依法维护自身物业权益外,在社会治理的新格局下如何发挥业委会在文化建设、健康促进、市容环境、邻里互助等领域的积极作用,也是当前建设和谐社会的重要任务。

二、存在的主要问题

(一)法律地位不清晰。目前,政府虽然对物业管理的法规有所制定,但对业委会工作的配套规定则相对较少。业委会不是法人,目前并不具备法律主体资格;业委会成员不对业委会的行为承担最终责任。近年在业委会选举和日常管理工作出现不少新问题,难以在现有法律法规框架内解决。要规范好业委会的行为,发挥好业委会作用,往往以业委会的人员素质为保障,缺乏程序性规定和制度约束,业委会运行的一系列规则,如协商规则、议事规则、利益均衡规则、纠纷调处规则等,均未能很好地建立完善起来,缺乏相应的监管机制来监督、指导和纠正业委会。这些情况均限制了业委会作用的发挥。

(二)业主参与意识偏低。大多数业主一方面对维权意识非常敏感,但另一方面对公众事务缺乏热情,对业主大会、业委会的性质缺乏深刻了解,参与意识不强,对业委会工作缺乏支持,导致有关业主事务的表决往往面临参与率低的情况。同时,部分动机不纯的业主进入业委会谋取私利的现象也加剧了业主对业委会,以及业委会成员间的不信任,致使一些有公心、有热情、肯干事的业委会成员常常遭受猜疑谩骂,积极性备受打击。种种情况导致很多业委会难以发挥作用,甚至陷于停滞状态。

(三)业委会履职能力不强。业委会成员需要很强的组织协调能力,监督和协助物业公司履行物业服务合同也需要具备一定的工程建设、劳动人事、技术服务、财务管理、环境保护以及法律维权等许多专业知识。但由于业委会成员没有薪酬,导致业委会成员中普遍缺乏专业人士,往往只能依靠退休老人。另一方面目前我市缺乏提升业委会履职能力的机制,缺乏一个为业委会提供互相学习、互相交流、业务培训、促进业委会整体水平提高的平台。

三、促进业委会健康发展的建议

(一)加大政策支持力度。产权居民维护自身物业权益是城市化进程中的必然,近年来业主物业纠纷成为了社会不稳定的其中一项多发因素,此外,房屋维修基金的使用、小区共有财产的管理也必须要有主体承接,与其放任自流,不如通过引导和促进业委会健康发展,使其纳入到法治化、制度化的轨道中来,让业委会在社会治理体系中发挥良性作用。建议政府予以重视,深入研究,倾听各方意见,在实践中制定和完善相关的配套政策。建议我市围绕城乡建设与管理方面进行地方立法,探索以法规形式进一步明确业主大会和业委会的性质、地位和作用,规范业委会的运作和监督,厘清各个行为主体的权责,做到有章可循。

(二)加强组织领导。一是强化领导,要加强党组织和党员在业委会中的引领作用,在首次业主大会筹备中,按规定担任筹备组组长的物业所在地镇人民政府(区办事处)代表必须切实履行好职责,遴选好业委会成员候选人,努力争取公道正派有能力的人当选。上海的经验,是要求居委会两委干部通过选举,交叉到其住宅所在的业委会中任职,对未成立或未能履职的业委会,居委会可代行业委会的职能。二是多元协同,各级职能部门、社区居委会加强对业委会的帮扶,做好协调和沟通工作,提高业主组织化程度,优化业主自我管理规制,善于倾听和帮助解决业委会的诉求和困难,促进业委会作用的顺畅发挥。如上海就有住房办、自治办、物业服务中心、居委会等多部门参与对业委会工作的指导和服务。三是强化宣传,业主的参与是业委会良性运作的前提和保障,要加强宣传教育,努力提高市民的公民意识、契约意识、法制意识。推动业主自觉参与自身物业管理事务,引导他们在完善基层群众自治制度、打造共建共享的和谐小区中发挥作用。重视对业委会成员尤其是主要负责人的培训工作,提高他们的思想政治素质和专业水平。

(三)搭建交流平台。建议政府发挥主导作用,帮助打造业委会的联合平台,为业委会提供一个互相学习、互相交流和业务培训的阵地,促进业主自治健康发展。通过平台举行针对不同类型的小区、不同职务的业委会成员进行形式多样化、内容多种化的培训,发挥其枢纽中介作用,联动业主、物业企业、居委会、政府主管部门等,加强相互沟通协调。随着智慧城市的建设,可以开发促进业主自治的移动信息平台,推进业委会运作快捷高效、公开透明,上海在社区中推行“掌上社区”软件,能提供电子选票、小区自治内容、便民服务、问卷调查等应用,值得我市借鉴。

(四)探索市场化专业管理。为提高业委会运行的积极性、效能性和专业化水平,可以探索引入业委会有偿工作机制,经业主大会通过,业委会日常工作经费由全体业主承担,经费既包括应当支付的物业管理费,也应包括业委会及其成员的工作经费和补贴、购买专业机构服务费等日常运行支出。有条件的小区可以引入第三方社会组织来指导业委会工作,或聘请业委会专职秘书,具体履行业委会日常工作。目前我市的指导范本还没有这方面的指引,建议予以补充完善。

(五)发挥业委会在和谐社区建设中的作用。物业所在镇区、居委会以及两新组织、文明办、住建、民政等部门亦应主动作为,努力调动业委会积极性,广泛参与社会共治,围绕社区党建、社区治安、文化活动、体育健身、健康促进、扶贫济困、邻里互助、环境卫生、纠纷调解、反映民意等社区事务建言献策、贡献力量,并适当给予奖励,努力实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动,为建设幸福和美中山添砖加瓦。