随着经济社会的发展，城镇住宅小区作为城市的基本单元，已经成为市民的基本聚居形态，是城市治理神经末梢，在社会治理中的重要作用日益凸显。加强城镇住宅小区的规范化治理工作是贯彻落实习近平总书记视察广东重要讲话精神和对广东四方面工作新要求的具体措施，是构建共建共治共享社会治理格局的内在需要。

一、我市城镇住宅小区治理的现状

据统计，我市目前有物业管理的住宅小区1500多个，成立业委会400多个，占比约27%。本地及外来物业服务企业约580家，从业人员5.8万余人。我市在城镇加强住宅小区治理中进行了积极探索和尝试：

一是探索多元化的纠纷解决机制。市住建局和市司法局联合发文，要求成立市、镇两级物业管理纠纷人民调解指导委员会。

二是规范成立住宅小区自治机构。市住建局印发《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》，对成立业主大会的条件和程序作出指引。

三是着力提升小区治理智能化水平。市住建局和市发改局以住宅专项维修基金的使用为切入点，开发我市物业管理信息化平台。

四是建设示范社区。以东区花苑社区为代表，以党建引领社区治理，通过政府购买服务引入专业化组织参与社区治理。

二、存在问题及分析

近年来，我市城镇住宅小区纠纷频发且呈上升趋势，从2015年1601件上升到2017年2330件。主要有房屋质量纠纷引发的矛盾，业主和物业服务企业因物业服务纠纷引发的矛盾，小区自治机构（业主大会、业主委员会）成立、换届、运行中的矛盾，相邻关系引发的矛盾等。究其原因有以下几个方面：

一是责权边界模糊、监管缺位。行政管理机关、基层政府组织管理职能不清，引导职能缺位，有权无责。根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，政府基层组织、住建部门和居民委员会同为“指导”和“协助”部门。但是具体如何指导和协助，指导和协助的范围如何，部门分工不明确，容易相互推诿。

二是对小区自治机构（业主大会和业委会）的成立、换届、运行中引导不足，没有牵头成立者，成立后缺乏必要的资金保障和监督管理。

三是业主对自身权利了解不足，社区日常自治活动参与度低，解决纠纷倾向于采用信访和群体性集结的方式，影响了和谐稳定。

四是物业服务企业对于自身定位不清晰，服务意识不够，部分物业企业和开发商关系过于紧密，70%左右的物业企业依附于房地产开发商。

五是治理方式较为传统，缺乏良好的沟通平台，没有充分引入信息化和智能化的沟通方式。

三、对策及建议

（一）完善城镇住宅小区治理规章体系

一是对有关部门、镇区、居委会等责权予以清晰的界定。划清指导、监督的范围及投诉处理的范围，力争具体事项都有相应的对接机构，避免出现交叉管理、相互推诿的情形。

二是加强对业主大会、业主委员会等小区自治组织的指导。针对小区自治组织的产生、换届和运行，完善《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》，要求房地产开发企业限期报送筹备首次业主大会情况，明确业委会权责清单，增加业委会运行指导规则，明确业委会运行经费来源等。

三是发布物业服务企业服务标准及规范。根据不同的服务标准制定相应的指导定价，可参考“清单式”计费，针对不同的服务内容、服务标准制定相应的指导定价，减少物业服务纠纷。

四是进一步完善物业服务各项常用文书的指引文本。如《临时管理规约》《前期物业服务合同》等。

五是组建应急物业服务企业预选库。完善物业服务企业退出办法，破解物业企业交接的“阵痛期”问题。

（二）更好地发挥行政管理的作用

一是准确定位行政机关在小区治理中的角色。发挥指导和监督作用，推进依法管理、依法行政，积极协调各方利益关系，推动良性运行。同时，监管物业服务企业、房地产开发企业、业主自治机构的行为，对可能出现的不良行为应提前预防，对已经出现的偏差行为及时纠正处理，最大限度地规范各参与主体的行为，维护小区发展的良好秩序。

二是建立小区治理诚信红黑榜。加快落实物业服务企业信用管理工作，将社会评价低、无正当理由拒不退出物业管理领域的物业服务企业列入黑榜，重点监管、限期整改，限制其参与小区物业服务投标。对社会评价高、服务效果显著的企业列入红榜，给予表彰。

三是规范物业服务市场秩序。理清政府、业主委员会、物业服务企业、房地产开发商、业主各自的责任、权利、利益和之间的法律关系。明确开发商与物业公司职责范围，避免互相推诿扯皮。加强对开发商的监管，防止偷工减料，保证住宅小区建设少留甚至不留“硬伤”，为物业管理服务打好基础。规范物业服务企业及其从业人员行为，提高行业管理水平，推进物业服务行业体系建设。明确物业服务企业建立健全人才培训机制，提升物业从业人员整体素质。

（三）组建小区纠纷裁判团队

在我市基层法院组建小区纠纷裁判团队，全面提升司法质量、效率和公信力，通过个案的依法处理，为社会确立是非对错标准、划出行为底线。针对物业纠纷案件体量大、共同诉讼多的特点，由小区纠纷审判团队统一审理物业服务合同纠纷、相邻关系纠纷等，整合审判资源，完善类案审理机制，统一裁判尺度，提高办案效率；针对常见的起诉和抗辩理由，编写诉讼指引，为小区常见纠纷提供行为指引；定期向社会发布代表性案例，通过司法案例向社会普法。

（四）搭建智能化沟通平台

一是搭建小区治理参与主体沟通平台。配备专门工作人员，下沉进驻至主要小区开展日常办公，平台同时线上运行，可嵌入市住建局开发的建设物业管理信息化平台，以信息化手段推进小区治理智能化、信息化。

二是通过平台实现普法常态化。通过多形式多样的普法宣传，帮助业主树立理性维权意识；指导居委会、小区业委会依法处理小区常见纠纷；提高物业服务公司及其从业人员、房地产开发企业的法律意识，营造物业服务企业合法经营、业主依法维权的良好氛围。

三是通过平台及时发现处理纠纷。推动平台人员下沉到具体小区，形成网格状的纠纷发现机制，在最前端化及时发现纠纷隐患，统筹内外调解资源，多元化解矛盾纠纷，防止纠纷发展成为群体性事件。

四是通过平台促进形成和谐邻里关系。建立平等畅通的对话平台和合理有效的监督机制，引导和规范业主正确维护自身权益，规范物业管理决策过程。平台人员通过日常和业主及业主自治机构的接触，融入小区居民，倾听小区治理各参与主体的诉求并居中协调，协助进行小区文化建设，打造守望互助的邻里关系。

（五）扩大公共法律服务外延

小区治理沟通平台搭建后，建议以购买服务的方式交由律师协会进行托管，线下由律师进驻小区开展日常的普法、咨询接待、协调和纠纷调解工作；线上由律师提供在线咨询、在线纠纷调处、引导网上表决事项等，通过律师线上线下的专业法律服务落实平台功能。

（六）充分发挥基层党组织作用

推进城镇住宅小区规范化治理，离不开基层党组织发挥战斗堡垒作用。要加大城镇住宅小区党组织建设力度，着力发挥基层党组织的主导作用，把更多资源、服务、管理放到社区、小区，为居民提供贴心服务。要坚持依靠居民、依法有序组织群众参与社区治理，实现人人参与、人人尽力、人人共享，共同推进城镇住宅小区规范化治理，不断深化我市共建共治共享的社会治理格局。

（发言人刘佐，系中山市党外知识分子联谊会副会长，中山市第一市区人民检察院副检察长）