核心提示

　　对于老旧住宅小区的管理，一直备受社会各界关注。2008年市政协委员何丽娟、黄静等人曾提交"加强旧住宅小区治安防范工作"的建议；2009年1月，民革中山市委也向市政协提交了"加强房改房小区物业管理"建议，直指房改房小区存在管理乏力、维修基金形同虚设，法规滞后难以执行的尴尬，并提出4 个建议，认为政府要关心，行业要规范，社会要支持，观念要转变。
　　




"三无"状态下的三大尴尬

　　民革中山市委的提案认为，老旧小区管理中普遍存在的"无人力、无落实、无规矩"现状，直接导致三大尴尬。


　　尴尬一：管理乏力。旧楼物业管理被推给了社区居委会，但居委会不是物业管理公司，不可能提供专业物业服务；其次社区居委会的社会事务过于繁杂，时间和精力非常有限；第三，居委会的权限也不大，只有协调的义务，没有执行力，且面对业主对政府行为的维权诉求，社区居委会因其属于街道办下属机构，往往难以决定该站在哪一边。
　　[记者解读]记者近2周来对老旧小区摸底调查的过程，也是听居委会负责人"吐苦水"的过程。民权路社区居委陈主任告诉记者，他们辖区旧宅不少，经历岁月损坏很大。对出现问题需要维修的房子，他们也曾组织业主开会，协调维修事宜，但一谈到要出钱，大多业主都不肯；对于特别危险的隐患，只能由居委会掏出有限的经费进行排除。湖滨社区的林主任说，2005年在天湖上街发生外墙脱落砸伤人事故后，有记者问她，外墙脱落的隐患具体该由政府哪个部门管，她茫然回答："我也想知道。"她觉得单靠居委会的力量，实在是太薄弱了。凤鸣社区李主任则说，居委会只是一个自治组织，还不是政府组织，让领着1000多元工资的社区干部，10 多人协调几万人的事情，忙不来。而且旧住宅的"先天不足"，管理上的人力、财力不是居委会可以解决的。
　　尴尬二：专项维修资金形同虚设，房改房业主知之甚少。按建设部、财政部建住房［1998］213号文件规定，房改房由公房转为私房后，售房款属于原产权单位，售房单位应将售房款的20%－30%作为房改房的专项维修基金。同时，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。但住房制度改革至今十几年，关于收缴的公共维修资金具体如何使用及用后如何续缴，也缺乏具有实际可操作性的指导文件，造成一方面大量维修资金积淀难以使用，另一方面大部分小区因缺少维修资金而得不到修缮。而与此同时，由于有关部门宣传不到位，房改房小区业主对专项维修基金的信息知者甚少。
　　[记者解读]在记者采访中，很多房改房的原单位已经破产或者转制，而有的房子则几次易手。鄢婆婆在南基路49 号住了近15年了，这是她老伴原单位咀香园的宿舍，后来房改给他们家，这么多年来一直不知道有维修基金这个事情，但单位转制前，房子有问题会找单位，不过现在她觉得转制后单位不可能再掏钱修缮房子。
　　记者随机调查显示，在南基路49号的大部分住户中，他们遇到房屋外墙脱落、下水道堵塞、化粪池渗水等问题时，首先想到的是找居委会解决，但他们也很清楚"大钱还得自己出"。
　　尴尬三：关于房改房售后管理、维修方面的配套政策仍十分欠缺。我市在1993年出台了中府办［1993］119号 《中山市公有住房售后维修养护管理暂行规定》，但此后一直都未就房改房管理在此基础上进行补充、修订。
　　[记者解读]从《中山市公有住房售后维修养护管理暂行规定》中看到，有"自公有住房售后第六年开始，共用部位的维修养护，原产权单位不再负责，应由所在用户共同负责"、"排粪管破裂由所在用户维修，排粪管淤塞由淤塞层及其以上各层用户平均负担"等一些规定，但这些规定没有细化分担的比例，没说明对不出钱的业主给于什么处罚，也没有说明追究责任的主体是谁。
　　记者采访中，有社区干部举例说，比如一幢楼东面脱了一块墙，西面的业主会表现出事不关己的神情，不交维修费或者只愿意交一点。而对于实在"顽固"的业主，由居委会作为原告，去诉讼他们，好像不合适。而除居委会外，谁又会追责呢？



民革市委提议4招治理旧小区

　　民革市委提案认为，要有效促进和推动房改房的物业管理，势必政府要关心，行业要规范，管理要到位，社会要支持，业主观念要转变。为此，提案给出了4点完善的办法。
　　一是要建立健全房改房物业管理相关政策，出台具有可操作性的实施细则。同时还要明确水、电等专业部门的维修责任，分清责任范围，避免推诿扯皮，使房改房物业管理工作开展起来可以做到有法可依违法必究。
　　二是进一步建立健全维修资金管理、使用、监督制度。市政府应该组织有关部门和相关专家，探讨顺应社会经济发展趋势，符合我市实际特点的房改房维修基金管理模式，制定相应的维修资金管理与使用具体办法。或由相关部门共同成立一个联合管理机构，专门负责维修资金的归集、使用及管理，做到维修资金运作公开、透明。
　　三是加大对房改房物业管理市场的支持力度。由于房改房基础设施及配套服务设施不健全，业主不愿交费等，在硬件和主观上的双重阻力往往会令物业管理公司不愿接手房改房。政府可以通过对房改房小区的基础配套设施及环境质量进行整治改造，将一系列社会公共服务设施一并纳入规划进行改造。通过增加对房改房的前期投入，使其具备物管条件后，再引进市场机制下的物管服务。同时，政府及相关部门应通过一系列的优惠和补贴扶持物业管理公司接手房改房。四是加强宣传，增强房改房小区业主的物业管理意识。融洽居委会与物业管理企业和房改房小区业主三者之间的关系。


市政协常委刘志伟谈旧小区管理

地方政府应明确相关法规

　　记者：你对于旧小区的管理一直关注，并且向政协有过建言。那么，据你观察，我市在旧小区的管理上，存在的最大问题是什么？
　　刘志伟：我觉得目前我市在旧小区、特别是房改房的管理上，缺少可操作性规定，没有规定谁管理，没有说明谁出钱，怎样出钱，不出钱怎么办。没有规矩，谈何管理？
　　记者：你认为当务之急是让地方规定出台？
　　刘志伟：是的，其实国家都有相应的法规出台，但是因为每个城市发展的速度不一样，国家的法规到了地方后，应该细化。所以，我建议市政府指定一个部门，对旧小区的安全、治安隐患进行强制整修，并规定资金来源。对于要向业主收取的部分，建议在排除安全隐患后，再收取；对于不愿意缴纳费用的人，应该细化出一个处罚办法。或者有一个法人跟这些人去对簿公堂，而不是现在听之任之的状态。
　　记者：在城区的华侨新村，有过物管进驻管理但后来又不欢而散的事件，其实是陷入"收费难--管理差--收费更难"的怪圈。因此，很多物管公司表示不愿意接手旧小区。请问，有什么办法可以协调这种业主与物管的关系？
　　刘志伟：这种现象的确存在，华侨新村的案例里面，有一个最大的问题是他们没有业委会，业主没有利益代表和代言人。因此，这又回到了第一个问题，对于没有业委会的小区，政府是不是可以规定出一个组织代行过渡性职责。
　　这种矛盾，其实是利益的矛盾。政府应该在前期进行投入，对于接手旧小区的物管公司，给于税收上的部分免除，鼓励物管转换工作态度。同时，政府在投入的时候，也要考虑创收，比如在封闭的时候，一些临街出口是不是能改造成商铺，把这些商铺出租，收入归入物管基金。
　　记者：一些旧小区，目前有半数房子是处于出租状态，租客对于小区管理并没有 "主人翁"意识，而原有的业主因不住在里面而漠不关心。那么，该怎样来规范业主和租户对小区管理承担的义务呢？
　　刘志伟：一定要明确小区的管理义务是由业主来承担的，出了问题需要出钱，都找业主本人。但是业主，可以在出租房子时，和租客达成义务的相应协议，这样一旦发生问题，两方就不会互相推诿。出租屋的管理者，也要对租赁合同进行相应的指引。