今年，房地产发展写入了《政府工作报告》，2016年工作安排中提到 “扩大务工人员居住需求，吸引广深港澳房产投资”。2016年，中山的房地产市场将往哪个方向发展？今年的楼市相比去年最后一个季度的走势，预计又会有怎样的变化？本期“两会”会客室里，3位嘉宾又是怎样看？
■主持人：记者 隋胜伟黄凡何淼
■嘉宾：市人大代表、市住建局住房发展与房地产开发市场监管科科长 李晖
　　　　市政协委员、市律师协会会长程禹斌
　　　　市政协委员、中山经济研究院院长 梁士伦
有房才有家，现在安家中山正当时
　　主持人：《政府工作报告》提到"扩大务工人员居住需求"，大家对此怎看？
　　梁士伦：中山人口结构比较特别，外来非户籍常住人口超过户籍常住人口。要让外来务工人员在中山稳下来，有房子，家才在这里。中山这几年房地产发展过早、过快，因供应量过多，导致房价相对周边城市低。扩大外来务工人员居住需求，让他们在中山买房，这是最好的时候。
　　程禹斌：中山这一提法，可以理解为供给侧改革方面的举措，这会促进中山房地产业的结构调整。
政策要配套，公共服务设施也少不了
　　主持人：现在方向有了，实际操作上，该注意些什么？又该怎样去扩大呢？
　　程禹斌：有一个问题是值得关注的，存量里面，有多少产品是适合务工人员的？要不要做一个起码的统计和分析呢？另外，用什么样方法去促进也值得思考。很多地方有购房入户政策，或者是购房补贴政策，让购房者直观地感受到实惠。
　　梁士伦：对政府来说，倒是建议适当出台相关制度。例如，分不同人群，如人才落户购房、技能人才购房、经济困难群体，制定针对性政策。鼓励用人单位对务工人员购房提供借资等支持。在不违背相关税法前提下，政府可对非税收费项目予以减免。政府还可通过降低房地产企业开发成本，引导房地产企业对务工人员购房给予优惠。调动各方积极性，共同推动房地产健康发展，既解决去库存问题，同时又保证房地产有序发展，更好解决非户籍常住人员就地安居问题。
　　李晖：去年9月28日，我市出台了《关于支持普通住房需求的指导意见》，鼓励中山市自住型和改善型住房需求。政策支持包括：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；外来务工人员在全市范围内购买普通住房，入户积分由100分提高到150分；购买家庭唯一普通住房减半征收契税等。
　　程禹斌：还有一个问题，针对务工人员会集中购买的那部分住宅，一定要做好公共设施配套建设，这个才是最重要的。比如教育资源配套，要让人买得起房，还能读得了书。
吸引广深港澳，要理性对待好时机
　　主持人：我们留意到，去年年底，深圳客到中山买房投资趋势明显，这次报告里也提出"吸引广深港澳房产投资"，这会对中山房地产市场产生什么影响？
　　梁士伦：去年以来，因为深中通道这个热点，客观吸引周边城市到中山购房。这有利于中山房地产去库存，繁荣中山房地产市场。但同时，中山应该更加理性认识这个问题。从长远看，房地产不应该成为投资主要领域。尤其目前房地产税还没有推出的情况下，如果把房地产作为主要投资领域，吸引异地投资人士，无形中会导致一个地方房地产发展的波动。同时也会带来一系列其他相关问题 （比如空置等）。所以，房地产投资应该靠市场调控。当然，去库存对房地产健康发展很重要。去库存不力，过多资金沉淀在房地产领域，活钱变成死钱了，只有把房子卖出去，钱收回来，企业才能用于其他投资。
　　李晖：过去一年，去库存一直是中山房地产市场的主调。截至去年12月底，中山的房地产库存量为5.4万套左右，去化周期由2014年的13-14个月缩短9个月。什么是去化周期呢？这其实是新建商品房的存量与平均每个月商品房成交的比率，可以反映一个地方楼市库存量的健康水平。"吸引广深港澳房产投资"，对于房地产管理部门来说，监督管理的难度将增大；但对中山的房地产企业来说，是转型升级的机遇。广深港澳的高端客人来了，我们的房地产企业也得改变以往传统开发的风格，拿出更高质量、类型更丰富的产品以及高素质的物业服务。例如：可以尝试旅游地产、文化地产等类型的开发。
　　程禹斌：中山局部地域如坦洲、火炬区因特定因素容易吸引地产商愿意进来。但总体看来，中山库存大，后市承接力也不强。应该在土地供应，房产户型，外来发展商的本土化（包括合并或合作开发），物业服务质量以及最重要的公共服务配套方面出招。当务之急是要在有效去库存及优化住宅的品种上下功夫，增强"宜居中山"的美誉度。
房价总体预计稳定，或持续"冷热不均"
　　主持人：市民比较关心的是，外来投资者多了，房地产价格会不会继续上涨？
　　程禹斌：我们既要看到对去库存化的正面作用，也要看到房价高速抬升可能带来的负面影响。尤其是，发展商不要盲目乐观，理性对待。
　　李晖：投资客关注的都是与深中通道密切相关的区域板块，这些核心区域的房价将会有所上升，其他区域的房价受影响较小。外来投资客增加，肯定会造成区域之间的房价不均，但中山的总体房价预计仍会保持平稳。
　　梁士伦：中山去年因为深中通道带来这一波行情，不仅推动中山房地产繁荣，促进房地产销售，也带来了部分地段、部分片区房价快速上升，使得中山与周边、国内其他城市相比，形成一大亮点。随着深中通道正式批复、建设，2016年中山会加大力度提前谋划、推进与深中通道对接的相关交通和基础设施工程，相信深中通道会持续对中山房地产产生正面刺激效应。
　　但是必须要看到，中山房地产多年来，供应相对偏大，本地刚需与其他城市相比不突出，目前市场开发总量偏大，因此中山房地产2016年会出现冷热不均现象。
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　　关于“土地和房地产”，《政府工作报告》还讲了什么？
　　关于土地，报告提到：“加大闲置土地处置力度，引导建设单位整合利用碎片用地。深入推进“三旧”改造。加大建设用地收储力度，为城市建设发展提供强力支撑。统筹解决一批土地历史遗留问题。探索建立工业用地‘先租后让、弹性年限’出让制度。有序推进锌铁棚改造，盘活闲置工业厂房。”
　　关于房地产，报告提到：“科学调控、综合施策，保持房地产平稳健康发展。扩大务工人员居住需求，吸引广深港澳房产投资。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。鼓励发展文化地产、旅游地产等新型业态。