中心城区土地资源及其地下空间资源利用的战略思考
发布时间：
2011年10月16日
致公党中山市委会
2011年9月22日
随着中山城市化的快速发展，传统发展模式的土地供求矛盾和资源利用问题也逐步显露。因此，积极转变传统的发展模式，探索新型、高效的土地资源开发利用方式，特别是在用地形势更为严峻的中心城区，关注和尝试包括地下空间开发的综合利用，对中山市的经济建设和社会建设不仅具有极强的战略意义，更加具有重要的现实意义。
改革开放30年来，中山市在取得经济高速发展的同时，人口刚性快速增长，使土地资源大量消耗，中心城区土地开发强度已经超过30%，中心城区的集聚效应，引发交通拥堵，供水、排污等市政设施不完善，公园、绿地等公共设施不足，生活质量受影响，社会沉入成本不断增加。《中山市土地利用总体规划（2006-2020年）》显示今后每年市域建设用地增长不超过1万亩，传统发展模式下的土地资源已经成为制约中山社会经济发展的关键，若不能及时加以疏导，未来将会以成倍的社会成本和经济成本，甚至更为严重才能解决。所以，有必要从战略上重新审视我市的土地规划利用率的标准。
我们认为现代的城市地下空间的开发利用是土地资源充分利用的一个不可或缺的重要组成部分。遗憾的是，中山对于城市地下空间的开发利用，既没有短期规划设计要求，也没有长期规划控制措施，从而地下空间资源利用难成体系，更难有大作为。
从政策法规看，无论国家层面还是地方政府，针对地下空间的开发和管理的相关政策法规仍不健全，更没有形成体系。投资大、见效慢、无论客观上和主观上，这就是造成土地资源开发利用重上而轻下的重要原因。因此，如果政府没有切实可行的政策和措施，包括必要的财政优惠政策，对于推动地下空间资源利用就会变成一事无成。
致公党中山市委会在接到市政协的这个课题后，马上组织调研团队，查阅了大量的数据资料，赴市规划局、人防办、国土资源局等单位进行深入的调研，并详细搜集国内外的一些成功的案例，其中日本和厦门的土地资源及地下空间资源利用案例，给我们极大的启示，就是：城市发展的经验表明，为应对人口迅速增加、土地资源空间不足、交通拥堵、环境污染等问题，土地资源的利用方式将毫无例外地转向上下延伸的立体式综合利用。因此，我们认为，中山市传统的城市发展模式已经不适应中山未来发展的要求，迫切需要在城市建设和土地资源开发利用上引入新方法和新思路。
以下是我们的一些建议：
（一）以“三旧改造”为突破口，树立城市建设发展新理念。
“三旧改造”是提高土地效率、缓解城市用地矛盾、解决城市问题的有效途径，尤其在土地资源紧缺、交通拥堵、环境污染的中心城区。必须在土地资源及其地下空间资源利用上树立全新的理念，做好“三旧改造”这篇大文章，走现代城市建设发展的新路子。否则，就有可能在推倒过去“三旧”的同时，制造新的“三旧”，
（二）完善城市空间功能，提升中心城区的承载能力。
要以全新的发展视角，推动土地资源及其地下空间资源的综合开发利用。要重视现在与未来发展的协调关系。城市空间功能定位，必然建基于充分准备、周密的事前计划，以及严谨的地面、高空和地下三位一体的优化建设方案之上。明确城市功能分区定位，提高城市的运行效率。从长远考虑，完善城市空间功能，转变传统发展方式，走城市立体化发展的道路，不但是现代城市建设发展的大趋势，而且是创建城市和谐生态环境重要保证。
（三）加强城市规划控制，推动土地资源及其地下空间资源综合开发利用。
重新编制中山城市建设发展战略规划和总体规划，详细制定城市建设空间利用规划的统一标准规范，以城市规划的刚性保障城市分区之间无缝对接。
（四）明确政策导向，促使空间资源上下同步开发利用。
政府一方面应当对用地项目实行规划控制管理，另一方面又必须研究制定相应的鼓励开发政策、地下权属认定政策、税费补偿、财政补助等配套政策措施。鼓励投资主体的商业布局向地下伸延，逐步形成地下商业街、购物广场、娱乐场等，提高中心城区的土地空间资源利用效率。
作为土地空间资源利用的导向，对于政府主导的市政、公共公益类项目，应率先利用地下空间逐步向地下发展，市政设施管网地下空间布局。公共图书馆、会议中心、展览中心、体育馆等公共设施逐渐向地下发展，完善地下过街通道、地下停车库、共同沟等城市基础设施功能。物资仓储工程地下开发建设。
总而言之，传统的城市发展模式的种种弊端正在日渐显露，土地空间资源立体式发展已经成为共识并越来越多应用于实践中，这种城市建设发展的理念和趋势应当引起足够的重视。我们相信中山的城市
建设发展明天会更美好！
